じょうしょうブログBLOG

2021年3月1日

『公道』と『私道』の違い

皆様こんばんは!じょうしょう不動産の青木です。

今回は道路の種類について説明します。

 

道路は大きく分けると『公道』と『私道』の2種類があります。

どちらも一般的には『道路』と呼ばれています。

公道とは国や地方公共団体(都道府県や市町村など)が指定・建設・管理する道路をいいます。

つまり公(おおやけ)の機関が指定・建設・管理する道路のことです。

これをさらに細かく分類すると、国が指定する道路を「国道」、都道府県が指定する道路を「都道府県道」、市町村が指定する道路を「市町村道」といいます。

これらはすべて『公道』になります。

 

それに対して『私道』とは、個人または団体(企業など)が所有している土地を道路として使用している区域をいいます。

次に、具体的な公道と私道の違いについて説明します。

①管理

公道は国や地方公共団体が管理を行います。私道については基本的に所有者が管理を行います。費用(道路の舗装、埋設管の保守、管理等)については公道は税金から賄われるのに対して、私道は原則その所有者の負担となります。

②通行

公道はすべての人の道路なので、自由に通行することが可能です。私道の場合は原則、道路の所有者や所有者の許可を得た人が通行可能となります。しかし、私道であっても建築基準法によって指定されたものについては原則、誰でも自由に通行できます。

③掘削

掘削についてはどちらも所有者の承諾が必要となります。公道については国や地方公共団体、私道についてはその道路所有者の承諾を得なければ掘削を行うことができません。(※掘削:道路の舗装工事や水道管などの埋設などの際に道路を掘ること)

 

道路の種類

建築基準法第42条によって『道路』として認められるのは次の条件に該当するものです。

①道路法による道路(第42条1項1号)

国道、都道府県道、市町村道、区道で幅員が4m以上のもの《公道

②都市計画法などにより造られた道路(第42条1項2号)

都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などの一定の法律に基づいて造られたもの。

③既存道路(第42条1項3号)

建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に存在した、幅員4m以上のもの。

④都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路(第42条1項4号)

道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づき、新設または変更の事業が2年以内に執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの。

⑤特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路(第42条1項5号

建築物の敷地として利用するために、ほかの法律によらないで造られる幅員4m以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。《位置指定道路

⑥法が適用されたときに既にあった幅員4m未満の道路(第42条2項)

建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの。《2項道路

 

これらの条件をどれも満たさないものについては、建築基準法上では『道路』として扱われません。

 

次回は【私道負担】についての内容を投稿します!

2020年12月27日

『用途地域』について最終回【田園住居地域】

皆様こんばんは!

じょうしょう不動産の昌島です。

3回にわたってお届けしてまいりました用途地域の最終回ということで、

初回に概要だけ出てきました田園住居地域についてお届けします。

田園住居地域とは、2018年4月に25年ぶりに新たに追加された用途地域であり『農業の利便の推進を図りつつ、良好な低層住宅の環境を保護する地域』という目的のもと創設されました。

田園住居地域と聞くと、田畑と住居しかなく、一見利便性が悪いと感じるかもしれませんが、幼稚園から高等学校、診療所、図書館といった日常生活に必要な施設は建築できます。また、第1種低層住居専用地域では禁止されていた小規模な店舗や飲食店の建築が認められているため、そこまで利便性は悪くありません。

田園住居地域創設の背景には、1992年に指定された生産緑地の指定解除(全部説明すると長くなるので、簡単に言うと「最低30年は農地・緑地として土地を維持する代わりに税制優遇を受けられる」制度が2022年に30年間の営農義務から解かれることで優遇が受けれなくなる)となる2022年問題があります。

そのため、税制の優遇がなくなった生産緑地は、固定資産税が払えない、農業の後継者がいないなどの理由により、多くの農地が宅地として売買されてしまい、都市周辺の環境が激変し、緑がなくなってしまうことになります。また、土地が余って地価が下落することも懸念されています。

田園住居地域は、都市周辺の生産緑地を残すための具体策のひとつとして創設され、田園住居地域に指定されたものについての農地課税は、現行制度と同様の措置を講ずるとされています。

市街化区域は農地を宅地に転用することで町の市街化を促進する区域ですが、その中でも緑や農地の保存と快適な住環境の維持を担う都市周辺の農地は今後どのように変化していくのかも注目されています。

2020年12月18日

『用途地域』について【商業系】・【工業系】

皆様こんばんは!

じょうしょう不動産の青木です。

前回は『住居系』の用途地域について説明させていただきました。

今回は『商業系』と『工業系』についてです。

 

まずは『商業系』ですが、2種類ございます。

⑧近隣商業地域

近隣住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業地域で、各種店舗やスーパーマーケット、商店街が形成されることもあり、やや賑やかな環境になります。

店舗、飲食店、展示場、遊技場などの床面積合計10,000㎡までの施設も建てられます。

日常生活の利便性は高くなりますが、住宅や店舗のほかに150㎡までの工場も建てられる地域なので、より慎重に周辺の環境に配慮して計画する必要があります。

 

⑨商業地域

主として店舗、事務所、商業などの利便を増進するための地域で、市街地の中心部や主要駅周辺などに指定され、オフィスビルが立ち並び、銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まります。

住宅は建てられますが、基本的には住環境が重視されることのない地域です。

一定の工場などを除いて、ほとんどの用途の建築物を建てることができるため、周辺の環境や隣接地の建築計画などにはとくに注意しなければなりません。

 

次に『工業系』ですが、3種類ございます。

⑩準工業地域

主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域です。

この地域では、工場の規模についての規制はありませんが、住宅や店舗が工場と混在して立地することが多いため、振動や騒音の発生、火災の危険性等の観点から一定の業種の建築が原則として禁止されています。

商業地域と並んで用途の幅が広く、ほとんどの建築物を建てることができます。一定の風俗営業店及び、安全上・防火上の危険性や、衛生上・健康上の有害度が高く環境悪化をもたらす恐れのある工場は建てられません。

マンションの供給も比較的多い地域で、昔からの町工場と混在している例も少なくありません。

 

⑪工業地域

主として工業の業務の利便の増進を図る地域で、工場については公害の発生のおそれが大きい業種も含めて建築できることとされています。

住宅や店舗も建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

工場跡地の再開発などで大規模なマンションや戸建て住宅の分譲地とされることもありますが、環境を悪化させる工場や危険性の高い施設も建てることができ、トラックの交通量なども多いため、周辺環境には十分な注意が必要です。

 

⑫工業専用地域

工業の業務の利便の増進を図る地域で、工場については公害の発生のおそれが大きい業種も含めて建築できることとされています。

工業地としての土地活用を妨げるような用途の建築が原則禁止されていますので、住宅や店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

 

このように、用途地域は建物の用途だけでなく、建物の高さや規模などを制限しています。

今住んでいる街や、これから住もうと考えている街がどの用途地域になっているかチェックすることをおすすめします。

2020年12月17日

『用途地域』について【住居系】

皆様こんばんは!

じょうしょう不動産の青木です。

しばらくブログ投稿ができず失礼いたしました。

前回は大まかな用途地域の紹介をさせていただきましたが、本日はその中でも『住居系』の地域について説明させていただきます。

 

①第1種低層住居専用地域

低層住宅の良好な環境を守るための地域で、絶対高さ制限(高さ10mもしくは12m)があります。

マンションなどを建てることができますが、3階建てくらいまでです。

店舗兼住宅、事務所兼住宅、小・中学校や診療所、600㎡以内の老人福祉センターや児童厚生施設等は建築可能です。

ただし、店舗や飲食店は建てられないので買い物や飲食店などの日常のちょっとしたお買い物などに不便を感じることもあると思います。

主に、庭や駐車場がとれるゆったりとした敷地の戸建てエリアの街並み、いわゆる閑静な住宅街です。

 

②第2種低層住居専用地域

①と一緒で、低層住宅の良好な環境を守るための地域で、絶対高さ制限(高さ10mもしくは12m)があり、マンションなどを建てることができますが、3階建てくらいまでです。

第1種低層住居専用地に建築可能なものに加え、床面積150㎡以内で2階建て以下の店舗、飲食店、コンビニなどが建てられるので、生活面では少し便利です。

主に、庭や駐車場がとれるゆったりとした敷地の戸建てエリアに、日常のちょっとしたお買い物が便利な住宅街です。

 

③第1種中高層住居専用地域

中高層住宅の良好な環境を守るための地域で、上記の低層住居専用地域に建てることのできる用途に加え、病院や大学、高等専門学校、専修学校等が建てられます。

業種により2階以下で床面積500㎡以下の店舗や飲食店、スーパーマーケットも建てられます。また300㎡までの自動車駐車場を建てられるためコインパーキングも認められます。

日常の買い物がしやすい商業施設は充実しますが、あくまでも住居専用地域のためオフィスビルは建てられません。

容積率などの制限は緩くなり、主にマンションを中心とした中高層住宅地に、集合住宅、2階・3階建の戸建、店舗が混在した活気のある住宅地になります。

 

④第2種中高層住居専用地域

主として中高層住宅の良好な環境を守るための地域で、第1種中高層住居専用地域に建てることのできる用途に加え、2階以下で1,500㎡までの飲食店や各種店舗、事務所などの施設が認められます。

ある程度の快適な住環境を維持しつつ、利便性が高い施設が建てられる地域です。事務所も建てられますので、職と住が近くなります。

 

⑤第1種住居地域

住居の環境を保護するための地域で、3,000㎡までの店舗や事務所、ホテル、旅館や、ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練習場などスポーツ施設も建てられます。

また、作業場の床面積が50㎡以下の工場なども建てられますが、基本的には住居主体の地域なので、マージャン屋、パチンコ屋、カラオケボックス等の建築が原則として禁止されています。

指定面積が最も広いため、大規模なマンションや店舗、事務所が建てられる地域です。

 

⑥第2種住居地域

主として、住居の環境を保護するための地域で、大規模な店舗、事務所、ホテルなどを建てられます。加えて、マージャン店、パチンコ店、カラオケボックス等も建てられます。

あくまでも住居の環境を保護するために定める地域なので、より慎重に周辺の環境に配慮して計画する必要があります。

 

⑦準住居地域

道路の沿道としての地域特性に相応しく、自動車関連施設などの立地と、さらにこれと調和した住居環境を保護するための地域です。

3階以上または床面積300㎡より大きな自動車車庫、床面積150㎡以下の自動車修理工場、床面積200㎡より小さな劇場・映画館、営業用倉庫なども認められます。

住居系用途地域の中では、最も許容範囲が広い地域です。

 

以上『住居系』の用途地域7種類ですが、説明がざっくりしすぎてわかりにくかったかもしれません。

用途地域は様々な方法で調べることができますが、各都道府県のホームページで検索したり、その都道府県に直接問い合わせたりする方法が確実です。

 

明日は、『商業系』2種類と『工業系』3種類の用途地域について説明させていただきますので、また是非ともご覧ください!

2020年8月6日

『用途地域』について ~はじめに~

皆様こんばんは!

じょうしょう不動産の青木です。

今回は『用途地域』について説明したいと思います。

家を建てるための土地を探している、または戸建・マンションの購入を検討している際に『用途地域』という文字を目にされることが多いと思います。

『用途地域』とは「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられたエリア」のことです。

 

なぜ13地域に分けられているかというと、例えば住宅のすぐ隣に大きな工場や商業施設、学校、公園などがごちゃごちゃに建っていると、日当たりや騒音、公害などで住みにくい環境になってしまいます。

また工場にとっても、大型トラックが通りにくいことや渋滞が発生しやすくなることで、効率の悪い環境になってしまうことが考えられます。

そうなってしまうと、その地域で住んでくれる人も、そこで工場を建てたいと考える企業もどんどん減ってしまいます。

 

そこで国は、都市の健全な発展を目的に「都市計画法」を定めて、この法律に基づいて都道府県知事が「都市計画」を立てています。

 

用途地域は、都市計画法に基づいて、おおむね5年に一度、全国一斉に見直されています。用途地域の種類が増減することはほとんどないのですが、2019年4月から「田園住居地域」という用途地域が追加され、13地域になりました。

 

この田園住居地域が追加された理由は、都市部の農地が今後一気に宅地化する可能性が高くなったからです。宅地が一気に増えてしまうとその分街の緑が減り、自然環境など計画的な街づくりや周辺の土地価格にも影響します。そのため、農地と市街地の共存を図る目的で田園住居地域が追加されました。

 

13種類の用途地域をこのブログ内ですべて紹介すると文章が長くなってしまうので、次回以降で分割して説明させて頂きます。

 

用途地域は大きくカテゴリー分けすると3種類あります。

 

①住居系

13地域のうち8地域が「住居系」になります。

この8地域のいずれかに指定された区域には基本的に大きな工場や商業施設を建てることができません。住環境が優先されている用途地域です。先述した「田園住居地域」もここに含まれます。

 

②商業系

2地域が「商業系」になります。

主に大勢の住民が買い物や遊びなどに使用する商業施設などが建ち並ぶ地域になります。

 

③工業系

3地域が「工業系」になります。

主に工場の利便性を高める地域になります。

 

用途地域を知れば、住んでからの暮らしが見えやすくなるので、次回のブログで詳しく掘り下げて説明させていただきます。

よろしくお願い致します。

 

2020年7月30日

『古家付き土地』を購入する際のメリットとデメリット

皆様こんばんは!

じょうしょう不動産の青木です。

本日は『古家付き土地』を購入する際に注意するポイントや、メリット・デメリットについて説明していきたいと思います。

マイホームを建てようと考え、土地を探しておられる方は、【現況:古家有り】という文字をよく見ると思います。

これは文字通り「土地」として売られているが、現在その土地には『古家』が建っている状態であることです。

古家と中古住宅では何が違うのかと疑問に思われる方も多いと思いますが、一般的には築年数が40年を超えた建物を『古家』と呼ぶようです。

 

まずは、古家付き土地を購入するメリットについて説明します。

 

<周辺の土地と比べて価格が安い>

新築を建てたくて土地を探している方にとって古家は不必要です。

土地の売主は、買主が土地購入後にその古家を解体することがわかっているので、解体費用の分を見込んだ安値で売却することが一般的です。

 

<新築を建てたときのイメージがしやすい>

もちろんですが、古家を取り壊す前に「陽当たりの良さ」や「風の通り具合」、「部屋からの眺め」など、周辺の様子をチェックすることができます。

古家と新築の建物は同じ間取りにはならないですが、新築を建てて住んだときの具体的なイメージがつかみやすいです。

 

次に、古家付き土地を購入するデメリットについて説明します。

 

<新築を建てるまでに時間がかかることが多い>

土地を更地の状態で購入した際には、基本的にすぐ新築工事に取り掛かることができます。

しかし、古家付きとなれば、建物の解体からのスタートとなります。

解体業者を探すことや解体工事の契約・打合せ、解体工事と、工事が完了するまでの期間は長くなります。

ただ、新築工事をする場合は、新築工事を依頼する会社が解体もまとめて請け負ってくれる場合も多いです。

 

<別途費用がかかることが多い>

古家の解体には、建物解体の他に家の中に置きっぱなしになっている不要な家具・家電・廃棄物を処分する必要があります。

その中に家電リサイクル法に定められた家電がある場合には、リサイクル費用が別途かかります。

また、庭に樹木や庭石などがある場合や、道路からの目隠しのためのブロック塀などがあれば、それらの撤去費用がかかります。

基本的にはそういったことも含めて業者さんは見積もりを出してくれるとは思いますが、見落としをすることもあるかもしれません。

 

他にも、古家を解体した後には、法務局に記録されている登記簿に、その建物がなくなったということを登記する「建物滅失登記」の申請で費用がかかります。

この建物滅失登記は建物を解体した場合には必ず行わないといけないので、建物が残っている土地の購入を検討されておられる方は調べておいて損はないと思います。

 

このように、メリットとデメリットをいくつかピックアップしましたが、古家付きの土地を購入する際にはまだまだ注意すべきポイントがたくさんあります。

古家が付いているという事情で、解体工事などで手間がかかることもあるかとは思いますが、購入してから後悔しないためにも「新築を建てるためにまずは土地だけでも購入しよう」と急がず、慎重にマイホーム計画を進めていくための基礎知識として覚えて頂ければ幸いです。

 

2020年7月23日

不動産用語『建築条件付き土地』

皆様こんばんは!

じょうしょう不動産の青木です。

本日は不動産用語である『建築条件付き土地』についての解説をしていきたいと思います。

新築を建てようと考えていらっしゃる方は、土地を探しているときによく目にされる言葉だと思います。

『建築条件付き土地』とは、「あらかじめ指定された建築会社で建物を建てることを条件として、売買される土地」のことです。

 

すでに建物が建った状態で、土地と建物がセットで販売されているのが「建て売り」ですが、建築条件付き土地の場合は土地を購入した後に、指定の建築施工業者で建物を建てるため「売り建てとも呼ばれます。

また他の特徴として、通常は土地の売買契約から3ヶ月以内に住宅の建築請負契約を結ばないといけないという条件が付いてきます。

 

建築条件付き土地メリットは安く土地が購入できるという点です。また建て売りとは違い、建物のデザインや間取りは建築業者がいくつかのプランを用意しているので、ある程度自由に選べるということです。

 

建築条件付き土地デメリットは先述した通り、建築業者を自分で選べないことです。お気に入りのハウスメーカーの家が建てられないかもしれないので、こだわりがある方にはおすすめできません。

また、間取りの大幅な変更や特殊な設計などはできないケースが多いので、注文住宅のような自由度を求める方には不向きです。

 

メリット・デメリットが顕著にあらわれていますので、建築条件付きの土地を購入される際には、建築業者の評判やプラン図等を事前確認されることが望ましいです。

 

 

じょうしょう不動産では住宅や店舗、土地などの不動産をお探しのお客様に寄り添い、東大阪の地域に特化した『不動産の幸せな買い方』のご提案をさせて頂きますので、弊社のお近くをお通りの際は是非ともお立ち寄り頂きますよう、よろしくお願い致します。

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