じょうしょうブログBLOG

2020年12月27日

『用途地域』について最終回【田園住居地域】

皆様こんばんは!

じょうしょう不動産の昌島です。

3回にわたってお届けしてまいりました用途地域の最終回ということで、

初回に概要だけ出てきました田園住居地域についてお届けします。

田園住居地域とは、2018年4月に25年ぶりに新たに追加された用途地域であり『農業の利便の推進を図りつつ、良好な低層住宅の環境を保護する地域』という目的のもと創設されました。

田園住居地域と聞くと、田畑と住居しかなく、一見利便性が悪いと感じるかもしれませんが、幼稚園から高等学校、診療所、図書館といった日常生活に必要な施設は建築できます。また、第1種低層住居専用地域では禁止されていた小規模な店舗や飲食店の建築が認められているため、そこまで利便性は悪くありません。

田園住居地域創設の背景には、1992年に指定された生産緑地の指定解除(全部説明すると長くなるので、簡単に言うと「最低30年は農地・緑地として土地を維持する代わりに税制優遇を受けられる」制度が2022年に30年間の営農義務から解かれることで優遇が受けれなくなる)となる2022年問題があります。

そのため、税制の優遇がなくなった生産緑地は、固定資産税が払えない、農業の後継者がいないなどの理由により、多くの農地が宅地として売買されてしまい、都市周辺の環境が激変し、緑がなくなってしまうことになります。また、土地が余って地価が下落することも懸念されています。

田園住居地域は、都市周辺の生産緑地を残すための具体策のひとつとして創設され、田園住居地域に指定されたものについての農地課税は、現行制度と同様の措置を講ずるとされています。

市街化区域は農地を宅地に転用することで町の市街化を促進する区域ですが、その中でも緑や農地の保存と快適な住環境の維持を担う都市周辺の農地は今後どのように変化していくのかも注目されています。

2020年12月18日

『用途地域』について【商業系】・【工業系】

皆様こんばんは!

じょうしょう不動産の青木です。

前回は『住居系』の用途地域について説明させていただきました。

今回は『商業系』と『工業系』についてです。

 

まずは『商業系』ですが、2種類ございます。

⑧近隣商業地域

近隣住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業地域で、各種店舗やスーパーマーケット、商店街が形成されることもあり、やや賑やかな環境になります。

店舗、飲食店、展示場、遊技場などの床面積合計10,000㎡までの施設も建てられます。

日常生活の利便性は高くなりますが、住宅や店舗のほかに150㎡までの工場も建てられる地域なので、より慎重に周辺の環境に配慮して計画する必要があります。

 

⑨商業地域

主として店舗、事務所、商業などの利便を増進するための地域で、市街地の中心部や主要駅周辺などに指定され、オフィスビルが立ち並び、銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まります。

住宅は建てられますが、基本的には住環境が重視されることのない地域です。

一定の工場などを除いて、ほとんどの用途の建築物を建てることができるため、周辺の環境や隣接地の建築計画などにはとくに注意しなければなりません。

 

次に『工業系』ですが、3種類ございます。

⑩準工業地域

主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域です。

この地域では、工場の規模についての規制はありませんが、住宅や店舗が工場と混在して立地することが多いため、振動や騒音の発生、火災の危険性等の観点から一定の業種の建築が原則として禁止されています。

商業地域と並んで用途の幅が広く、ほとんどの建築物を建てることができます。一定の風俗営業店及び、安全上・防火上の危険性や、衛生上・健康上の有害度が高く環境悪化をもたらす恐れのある工場は建てられません。

マンションの供給も比較的多い地域で、昔からの町工場と混在している例も少なくありません。

 

⑪工業地域

主として工業の業務の利便の増進を図る地域で、工場については公害の発生のおそれが大きい業種も含めて建築できることとされています。

住宅や店舗も建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

工場跡地の再開発などで大規模なマンションや戸建て住宅の分譲地とされることもありますが、環境を悪化させる工場や危険性の高い施設も建てることができ、トラックの交通量なども多いため、周辺環境には十分な注意が必要です。

 

⑫工業専用地域

工業の業務の利便の増進を図る地域で、工場については公害の発生のおそれが大きい業種も含めて建築できることとされています。

工業地としての土地活用を妨げるような用途の建築が原則禁止されていますので、住宅や店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

 

このように、用途地域は建物の用途だけでなく、建物の高さや規模などを制限しています。

今住んでいる街や、これから住もうと考えている街がどの用途地域になっているかチェックすることをおすすめします。

2020年12月17日

『用途地域』について【住居系】

皆様こんばんは!

じょうしょう不動産の青木です。

しばらくブログ投稿ができず失礼いたしました。

前回は大まかな用途地域の紹介をさせていただきましたが、本日はその中でも『住居系』の地域について説明させていただきます。

 

①第1種低層住居専用地域

低層住宅の良好な環境を守るための地域で、絶対高さ制限(高さ10mもしくは12m)があります。

マンションなどを建てることができますが、3階建てくらいまでです。

店舗兼住宅、事務所兼住宅、小・中学校や診療所、600㎡以内の老人福祉センターや児童厚生施設等は建築可能です。

ただし、店舗や飲食店は建てられないので買い物や飲食店などの日常のちょっとしたお買い物などに不便を感じることもあると思います。

主に、庭や駐車場がとれるゆったりとした敷地の戸建てエリアの街並み、いわゆる閑静な住宅街です。

 

②第2種低層住居専用地域

①と一緒で、低層住宅の良好な環境を守るための地域で、絶対高さ制限(高さ10mもしくは12m)があり、マンションなどを建てることができますが、3階建てくらいまでです。

第1種低層住居専用地に建築可能なものに加え、床面積150㎡以内で2階建て以下の店舗、飲食店、コンビニなどが建てられるので、生活面では少し便利です。

主に、庭や駐車場がとれるゆったりとした敷地の戸建てエリアに、日常のちょっとしたお買い物が便利な住宅街です。

 

③第1種中高層住居専用地域

中高層住宅の良好な環境を守るための地域で、上記の低層住居専用地域に建てることのできる用途に加え、病院や大学、高等専門学校、専修学校等が建てられます。

業種により2階以下で床面積500㎡以下の店舗や飲食店、スーパーマーケットも建てられます。また300㎡までの自動車駐車場を建てられるためコインパーキングも認められます。

日常の買い物がしやすい商業施設は充実しますが、あくまでも住居専用地域のためオフィスビルは建てられません。

容積率などの制限は緩くなり、主にマンションを中心とした中高層住宅地に、集合住宅、2階・3階建の戸建、店舗が混在した活気のある住宅地になります。

 

④第2種中高層住居専用地域

主として中高層住宅の良好な環境を守るための地域で、第1種中高層住居専用地域に建てることのできる用途に加え、2階以下で1,500㎡までの飲食店や各種店舗、事務所などの施設が認められます。

ある程度の快適な住環境を維持しつつ、利便性が高い施設が建てられる地域です。事務所も建てられますので、職と住が近くなります。

 

⑤第1種住居地域

住居の環境を保護するための地域で、3,000㎡までの店舗や事務所、ホテル、旅館や、ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練習場などスポーツ施設も建てられます。

また、作業場の床面積が50㎡以下の工場なども建てられますが、基本的には住居主体の地域なので、マージャン屋、パチンコ屋、カラオケボックス等の建築が原則として禁止されています。

指定面積が最も広いため、大規模なマンションや店舗、事務所が建てられる地域です。

 

⑥第2種住居地域

主として、住居の環境を保護するための地域で、大規模な店舗、事務所、ホテルなどを建てられます。加えて、マージャン店、パチンコ店、カラオケボックス等も建てられます。

あくまでも住居の環境を保護するために定める地域なので、より慎重に周辺の環境に配慮して計画する必要があります。

 

⑦準住居地域

道路の沿道としての地域特性に相応しく、自動車関連施設などの立地と、さらにこれと調和した住居環境を保護するための地域です。

3階以上または床面積300㎡より大きな自動車車庫、床面積150㎡以下の自動車修理工場、床面積200㎡より小さな劇場・映画館、営業用倉庫なども認められます。

住居系用途地域の中では、最も許容範囲が広い地域です。

 

以上『住居系』の用途地域7種類ですが、説明がざっくりしすぎてわかりにくかったかもしれません。

用途地域は様々な方法で調べることができますが、各都道府県のホームページで検索したり、その都道府県に直接問い合わせたりする方法が確実です。

 

明日は、『商業系』2種類と『工業系』3種類の用途地域について説明させていただきますので、また是非ともご覧ください!

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